房地产市场只涨不跌生病了

房地产市场只涨不跌“生病了”？

　　昨日“两会晶报议事厅”热议住房用地供应、经济适用房和房地产市场整顿等问题

　　核心提示

　　“两会晶报议事厅”由晶报与深圳新闻网联合推出，目的是在“两会”中架起沟通的桥梁，让大家共话民生、直抒民意，倾听彼此心声，探讨改进方案。

　　第四场“两会晶报议事厅”主要围绕住房用地供应，住房保障、住房结构调整和房地产市场秩序整顿进行了探讨。5位市民代表和市人大代表、市政协委员、市国土房产局、龙岗区的相关领导为促进和谐安居建言献策。市人大常委会委员王富海表示，一个正常的房地产市场应该是有涨有跌，只涨不跌说明房地产市场“生病了”。他建议，政府要多管齐下，采取综合性的政策来解决住房问题。

　　嘉宾寄语

　　熊国伟（龙岗区副区长）：希望我们深圳的房地产市场能够走好，所谓“好”就是让所有老百姓能有房住。

　　王富海（市人大常委、深圳市城市规划设计研究院院长）：尽快激活村民住宅巨大的房源，不然深圳的房价估计一两年之内就会在全国“遥遥领先”，这对深圳城市发展伤害非常之大。

　　李贵才（市政协委员、北大深圳研究生院副院长）：提倡深圳市民人人少住一个平方米，这样我们深圳的土地空间就会节约出来。

　　王锋（市国土房产局深圳房地产研究中心副主任）：解决群众的住房问题，政府会更加有所作为。

　　郝红梅（刚毕业不久的研究生）：希望深圳的房价能够低一点，首付能够少一点，让大多数热爱深圳并且对深圳有贡献的人都能买得起房；也希望我们的收入能追上并赶上物价、房价的增长水平。

　　梁刚（律师）：希望大家都能无风险地买到称心如意的房子。买房的时候多学一些法律知识。

　　黄永雄（社区居民）：希望政府在考虑住房政策时关照各个层次，让大家都有房住。

　　侯洪波（热心市民）：希望政府针对目前房地产市场和管理方面的问题，切实拿出可行的实实在在的措施，真正达到和谐、安居乐业的目的。

　　冯伟军（公司职员）：希望深圳房价平稳增长，不要翻番地增长。

　　关于住房用地供应

　　深圳一半的房子在原村民手中

　　欧东勇：不久前，我市“近期建设规划2007年度实施计划”已通过市政府审议，深圳今年新增住房用地2.1平方公里。这些新增住房用地的选址确定了没有？会对房价产生什么样的影响？

　　王锋：2007年年度实施计划都已经明确，2.1平方公里分两部分：1.5平方公里商品房用地，0.6平方公里的各类政策性住房用地（包括经济适用屋、公共租赁房和廉租屋）。1.5平方公里的商品房用地初步确定了24块类。总的分布情况是，1.5平方公里主要在宝安、龙岗。宝安12块地，56.6公顷，龙岗11块，68.3公顷，另外还有一部分将近25公顷。

　　总的来看，去年商品房用地供应和政策性住房用地供应都增长了50%以上。政策性住房力度加强，对整个房地产市场的健康运行、对有效稳定房价是非常有必要的，特别是像经济适用房，按照国家规定也要纳入我们的统计系统，经济适用房政府限定价格，本身对房价有很大影响。同时，整个政策性住房比例扩大，会使更多的需求涌向政策性保障住房供应，也会使房价上涨有所抑制。

　　霍敏：新增加的这些地够不够用？还有多少其它方式的土地会进入房地产市场？

　　王富海：肯定不够用！深圳有一半的房子在原村民手里，这批房子在使用，但没有房产证。市场流通的房产资源在深圳的住房总量中仅占1/3多一些，造成整个市场供需的扭曲。在政府拥有的土地比较少的情况下，如果把未来廉租的和政策性住房需求都放在新增的土地上，那样肯定不能支撑。我倒是觉得应该把1.2亿的原村民自建的住房合法化，把市场上的巨大能量释放出来。

　　霍敏：不少在关外购房的市民对此也都有感触，这些地方在交通、公共设施配套、市容环境等方面与特区内比较还有一定差距，请问龙岗区有什么举措改善这些现状？

　　熊国伟：为了改善环境，我们一是在行政区划上进行了调整。在交通基础设施方面，政府加大了力度。以坂田为例，我们正在实施新布龙路改造工程。同时也在对华为立交进行改造。我们在打击犯罪等各个方面都采取了强有力的措施。

　　关于廉租房

　　对深圳有贡献者才能申请廉租房

　　欧东勇：这段时间我看到网上不少人展开对“居者有其屋”的讨论。想听听大家的看法。

　　李贵才：深圳是一个移民城市，我们提供廉租房是为了保障深圳就业者安居的一个措施。但是，我们提出这个廉租房的背景还有一个原因，就是我们大量的原农村宅基地多数是在没有合法手续的情况下建起来的，它们容纳了大量的暂住人员，当城市把它们圈起来，作为城中村的时候，我们要改造它们，这个时候政府又要搞廉租房，政府的动机非常好，方针也是对的，但我们能不能和我们现在这些原村民这些住宅结合起来？

　　王富海：这个问题涉及到到底是拥有房子还是租房子。实际上没有哪个国家能完全做到所有人拥有房子，这是一种文化。这种文化是广义的，在这种情况下，一些发达国家收入比较高，资源也相对充裕，在基本能做到每人拥有一个房子的情况下，选择不买房而租房，那种是一个生活方式。而我们是因为一部分人买不起房，所以只得租。从这个角度来看，廉租房确实是一个给社会稳定的好方式。

　　欧东勇：政府主管部门对住房保障措施有什么规划，什么条件的人才可以租到廉租房？

　　王锋：深圳市保障性住房体系，划分为经济适用屋、公共租赁房、廉租房。刚才大家所说的廉租房主要是指公共租赁房。国家住房保障体系已经明确提出两类：经济适用房、廉租房。廉租房是针对户籍人口双困家庭，像深圳是360元最贫穷的和住房标准最低的（人均6平米以下），这个国家有明确规定。几位提出来的对于大多数又不是双困的，但是又买不起房的这类人怎么保障？深圳在去年市政府75号文提出叫“公共租赁房”，这个主要面向非户籍人口。

　　我市“十一五”住房规划提到，新建各类政策性住房是14万套，其中公共租赁住房占11.4%，比例非常大，这个本身是结合深圳的实际情况。我们户籍人口实际上只占20%，而且多数解决了住房问题。

　　欧东勇：申请公共租赁住房有什么标准吗？

　　王锋：首先考虑对深圳经济社会发展做出一定贡献，比如累计在深圳工作多少年、累计缴纳社保多少年、累计纳税多少年。具体标准正在制定中。

　　关于经济适用房

　　望调整经济适用房申请条件

　　霍敏：许宗衡市长在《政府工作报告》中提出，今年会新增政策性住房用地60万平米，开工、在建2.5万套经济适用屋和公共租赁房，年内用于出租的不少于6000套，发挥政策性住房对市场的调控作用。这种政策性住房到底对房地产市场调控的力度有多大呢？

　　王锋：刚才你说到许宗衡市长提出这个目标，我们还是有充足的底气可以实现的。在全市拟建和准备开工的政策性住房当中，有27个项目共3.3万套，今年保证开工2.5万套，竣工6000套满足低收入老百姓居住需求，我想这个应该可以实现。

　　霍敏：过去有报道说有人开奔驰宝马去买经济适用房，各位有没有买经济适用房的经历呢？

　　郝红梅：我来深圳就两年，知道经济适用房必须是结了婚、深户的居民，才有条件申请。实际上有很多不是深户，也结婚了，两个人经济很困难的家庭，就是不能申请到经济适用房。希望在申请经济适用房条件方面做一些调整。

　　王锋：经济适用房要有一个准入机制，还要有一个退出机制，应该说深圳在这方面都有比较明确的规定。在深圳经济适用房，在标准上一直是采取原来的安居房标准，家庭年收入不超6万才有这个资格。其次是要有本地户口，国家《2004年经济适用屋管理办法》已经规定了按户籍人口来算。如果你买的经济适用房住的不是你，只能让你退出。

　　关于住房结构调整

　　90、70楼盘最快6月上市

　　欧东勇：根据国六条精神，“90平方米以下户型占70%以上”的楼盘最快会在什么时间出来？

　　王锋：国务院37号文规定2006年6月1号起按照“90、70”规定来进行调整。我们研究中发现，从新开工的项目到批准预售、再到能够形成市场销售条件，一般来说也就是在大概一年的时间。所以我预计最快在今年6月份以后，这些住房才开始上市，大规模的集中上市应该到明年。

　　霍敏：现在有一些刚毕业的年轻人他们是首付由父母出，自己付按揭，我们怎么看待这种住房消费方式？政府怎么引导住房消费？

　　王锋：国家宏观调控，包括土地政策、金融政策、税收政策等等，此外对市民在购房方面加以引导也是政府一项很重要的政策。市国土房产局领导在电台民心桥提出“先租后买，先小后大，合理消费”的观念，可以引导市民购房。

　　关于房地产市场整顿

　　政府限价违背市场精神

　　欧东勇：房价快速上涨还有一个原因，就是房地产市场存在不规范的行为。请梁先生谈一下？

　　梁刚：客观来说，深圳房地产市场相对全国是比较规范的，也逐渐走向完善中。房地产市场不规范行为我们认为主要有“三不”：不平等，不透明，不理性。不平等主要是因为房地产市场中，供需矛盾还是很大，房地产开发商往往占据一个强势地位；不透明包括开发商承诺不透明，中介代理不透明；不理性是指在房地产市场过程中利益巨大，在利益驱使下，包括发展商、中介会有一些不理性行为，导致市场不规范行为。

　　欧东勇：近期房地产市场上新盘感觉越来越少，是不是存在着一个开发商捂盘或者捂地制造紧张的因素？

　　王锋：开发商是不是捂盘、捂地这个问题，国土房产部门也做了调查，认定的闲置用地只有72公顷。现在留下的存量土地都是问题比较多的，有的已经进入司法途径，未必就是捂地。至于是不是在捂盘，政府去年出台的七项禁令，对于内部认购、捂盘惜售的行为要严格查处。市民在这方面有投诉，政府有关部门会尽快查处。

　　欧东勇：有网友说房地产每平米的成本大概一两千元，但是现在房子很多卖到一两万，政府有没有这方面的调控措施？

　　王富海：一个比较正常运作的房地产市场，它是有升有跌的，但是当前情况下确实是房地产市场“生病了”，只涨不跌。但是从具体方法来讲，有些人可能说政府能不能限价，实际上这违背了市场精神，解决这个问题应该不是靠这种强制性的手段，而是靠政府综合性的政策来引导。

　　霍敏：能否对我市房地产做一个预测？

　　王锋：我市“十一五”住房规划中谈到，“十一五”期末人均拥有或租住一套住房，完全解决城市双困家庭的住房问题。所以政府今年研究了一些措施、政策，要多渠道来解决房地产问题，包括公共租赁房、经济适用屋、廉租房。同时，像城中村通过综合整治，同样也可以提供一些低价房。